Nội dung bài viết
1. Cơ sở pháp lý
1.1 Đối tượng chịu thuế
- Bất kỳ Doanh nghiệp nào có thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản (BĐS)
- Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có thu nhập từ hoạt động cho thuê
1.2 Thu nhập được tính vào thu nhập chuyển nhượng BĐS
- Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền thuê đất (gồm cả chuyển nhượng dự án gắn với chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền thuê đất theo quy định của pháp luật);
- Thu nhập từ hoạt động cho thuê lại đất của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật về đất đai không phân biệt có hay không có kết cấu hạ tầng, công trình kiến trúc gắn liền với đất;
- Thu nhập từ chuyển nhượng nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó nếu không tách riêng giá trị tài sản khi chuyển nhượng không phân biệt có hay không có chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền thuê đất;
- Thu nhập từ chuyển nhượng các tài sản gắn liền với đất;
- Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng nhà ở;
- Thu nhập từ cho thuê lại đất của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản không bao gồm trường hợp doanh nghiệp chỉ cho thuê nhà, cơ sở hạ tầng, công trình kiến trúc trên đất.
2. Thời điểm xác định tính thuế
- Bên bán đã bàn giao cho bên mua, không phụ thuộc bên mua đã hoàn tất hồ sơ đăng ký quyền sở hữu hay chưa.
- Trường hợp dự án đầu tư, nhà để cho thuê, bán,..đã thu tiền của khách hàng theo từng đợt, thì thời điểm thu tiền sẽ sử dụng để tính thuế.
3. Cách tính thuế TNDN từ chuyển nhượng BĐS
3.1 Công thức
Thu nhập tính thuế = thu nhập chịu thuế – các khoản lỗ hoạt động chuyển nhượng BĐS trước đó (nếu)
Thuế TNDN = Thu nhập chịu thuế x 20% (thuế suất TNDN)
Thuế TNDN cần được bóc tách tính riêng, không gộp vào các hoạt động sản xuất kinh doanh của Doanh nghiệp.
3.2 Cách xác định doanh thu
NTVtax sẽ tóm tắt luật các ý cần nắm, doanh thu để tính thuế cụ thể như sau:
- Giá thực tế chuyển nhượng bất động sản trên hợp đồng (trường hợp giá thấp hơn giá ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định sẽ được tính theo giá quy định không phải trên hợp đồng) .
- Thời điểm tính doanh thu là thời điểm thu tiền, nếu chia thành nhiều đợt thì tính doanh thu trên mỗi đợt thu tiền.
- Trường hợp doanh nghiệp có thu tiền của khách hàng mà xác định được chi phí tương ứng với doanh thu đã ghi nhận (bao gồm cả chi phí trích trước của phần dự toán hạng mục công trình chưa hoàn thành tương ứng với doanh thu đã ghi nhận) thì doanh nghiệp kê khai nộp thuế thu nhập doanh nghiệp theo doanh thu trừ chi phí.
- Doanh nghiệp có cho thuê lại đất thì doanh thu để tính thu nhập chịu thuế là số tiền bên thuê trả từng kỳ theo hợp đồng thuê. Trường hợp bên thuê trả trước trong nhiều năm, có 2 phương án xác định doanh thu là tính 1 lần hoặc chia đều theo từng năm.
- Trường hợp tổ chức tín dụng nhận giá trị quyền sử dụng đất bảo đảm tiền vay để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm nếu có chuyển quyền sử dụng đất là tài sản thế chấp bảo đảm tiền vay thì doanh thu để tính thu nhập chịu thuế là giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất do các bên thỏa thuận.
- Trường hợp chuyển quyền sử dụng đất là tài sản kê biên bảo đảm thi hành án thì doanh thu để tính thu nhập chịu thuế là giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất do các bên đương sự thỏa thuận hoặc giá do Hội đồng định giá xác định.
3.2 Cách xác định chi phí được trừ khi tính thuế chuyển nhượng Bất Động Sản
(1) Giá vốn của đất chuyển quyền được xác định phù hợp với nguồn gốc quyền sử dụng đất, cụ thể như sau:
- Đối với đất Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, thu tiền cho thuê đất thì giá vốn là số tiền sử dụng đất, số tiền cho thuê đất thực nộp ngân sách nhà nước;
- Đối với đất nhận quyền sử dụng của tổ chức, cá nhân khác thì căn cứ vào hợp đồng và chứng từ trả tiền hợp pháp khi nhận quyền sử dụng đất, quyền thuê đất; trường hợp không có hợp đồng và chứng từ trả tiền hợp pháp thì giá vốn được tính theo giá do ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định tại thời điểm doanh nghiệp nhận chuyển nhượng bất động sản;
- Đối với đất nhận góp vốn thì giá vốn là giá thỏa thuận khi góp vốn;
- Đối với đất nhận thừa kế, được biếu, tặng, cho mà không xác định được giá vốn thì xác định theo giá các loại đất do ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định tại thời điểm nhận thừa kế, cho, biếu, tặng.
Trường hợp đất nhận thừa kế, cho, biếu, tặng trước năm 1994 thì giá vốn được xác định theo giá các loại đất do ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định năm 1994 căn cứ vào Bảng khung giá các loại đất quy định tại Nghị định số 87/CP ngày 17 tháng 8 năm 1994 của Chính phủ;
Đối với đất thế chấp bảo đảm tiền vay, đất là tài sản kê biên để bảo đảm thi hành án thì giá vốn đất được xác định tùy theo từng trường hợp cụ thể theo hướng dẫn tại các điểm nêu trên.
(2) Chi phí đền bù thiệt hại về đất.
(3) Chi phí đền bù thiệt hại về hoa màu.
(4) Chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và chi phí tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định của pháp luật.
Các khoản chi phí bồi thường, đền bù, hỗ trợ, tái định cư và chi phí tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư nêu trên nếu không có hóa đơn thì được lập Bảng kê ghi rõ: tên; địa chỉ của người nhận; số tiền đền bù, hỗ trợ; chữ ký của người nhận tiền và được chính quyền phường, xã nơi có đất được đền bù, hỗ trợ xác nhận theo đúng quy định của pháp luật về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
(5) Các loại phí, lệ phí theo quy định của pháp luật liên quan đến cấp quyền sử dụng đất.
(6) Chi phí cải tạo đất, san lấp mặt bằng.
(7) Chi phí đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng như đường giao thông, điện, cấp nước, thoát nước, bưu chính viễn thông…
(8) Giá trị kết cấu hạ tầng, công trình kiến trúc có trên đất.
(9) Các khoản chi phí khác liên quan đến bất động sản được chuyển nhượng.
Không được tính vào chi phí chuyển nhượng bất động sản các khoản chi phí đã được Nhà nước thanh toán hoặc thanh toán bằng nguồn vốn khác.
Trên là thông tin và cách tính thuế TNDN chuyển nhượng BĐS. Hy vọng thông tin mà NTVtax cung cấp sẽ mang lại giá trị cho bạn.